- właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.). Jest jednak obowiązany korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 u.w.l.).

Właściciel lokalu może korzystać z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej, przy czym określenie zasad takiego korzystania następuje w drodze umowy zawartej przez tego właściciela ze wspólnotą mieszkaniową (tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007r., sygn. akt: III CZP 59/07). Chodzi tu więc o wszelkie przypadki, gdy właściciel lokalu chce korzystać z części budynku wchodzących w skład nieruchomości wspólnej (np. pralni, suszarni, pomieszczenia gospodarczego) z pominięciem uprawnień innych właścicieli do korzystania z tych części budynku.

- właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej, a ponoszą te wydatki i ciężary w stosunku do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 u.w.l.).

Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.).

Właściciele lokali mają obowiązek, stosownie do treści art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l., ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej). Do kosztów tych należą m.in. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej czy wydatki na utrzymanie porządku i czystości. Obowiązek właścicieli lokali ponoszenia tych wydatków w określonym stosunku nie oznacza, wobec treści art. 12 ust. 3 u.w.l., że skala tych obciążeń ma być jednakowa dla wszystkich. Wobec powyższego możliwe jest określenie w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych – chodzi tu o dopuszczalne odmienne traktowanie właścicieli lokali użytkowych (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997r., sygn. akt: II CKN 226/97). Równocześnie podkreślenia wymaga fakt, że rozliczenia za energię cieplną dostarczaną do instalacji centralnego ogrzewania, w sytuacji gdy nie ma zainstalowanych odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali, jak też rozliczenia za inne usługi związane z zaspokajaniem potrzeb właścicieli lokali, dla których nie ma odrębnych sposobów pomiaru, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną - takich jak np. wywóz śmieci (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 13 grudnia 2006r., sygn. akt: I ACa 589/06). Wspólnota mieszkaniowa nie może np. ustalić wyższych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną dla Pani X (która posiada 8-osobową rodzinę i jest właścicielem lokalu mieszkalnego) - ustalając je w inny sposób niż dla reszty właścicieli lokali mieszkalnych; nie może jej także zabrać klucza do śmietnika, bo według niektórych właścicieli lokali "wyrzuca za dużo śmieci"; itp. itd. Zasady ustalania wysokości zaliczek mogą się oczywiście zmienić, o ile zmieniają się w stosunku do określonej kategorii właścicieli lokali.

Problemy praktyczne stwarza kwestia centralnego ogrzewania w budynku, za które rozlicza się wspólnota mieszkaniowa z dostawcą ciepła. Właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997r., sygn. akt: III CZP 36/97).

Jednocześnie biorąc pod uwagę istnienie budynków nie posiadających instalacji centralnego ogrzewania, fakt istnienia odrębnej własności lokali, jak również fakt, że wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem, wskazać wypada, że nie ma ona prawa ingerowania w prywatną własność poszczególnych właścicieli lokali. Zgodnie z art. 13 ust. 2 u.w.l. właściciel lokalu jest obowiązany, na żądanie zarządu, zezwalać na wstęp do swojego lokalu m.in. w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Wspólnota mieszkaniowa nie może wymusić na właścicielu lokalu dokonania z jego własnością czegoś, czego on nie chce. Może więc żądać jedynie od właściciela lokalu udostępnienia tego lokalu w celu wyposażenia budynku, jego części czy innych lokali w dodatkowe instalacje, jednak nie może na siłę wyposażyć w takie instalacje lokalu będącego własnością tego właśnie właściciela lokalu bez jego wyraźnej zgody. Zatem właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o wyposażeniu budynku w instalację centralnego ogrzewania (o ile instalacja taka się w nim nie znajduje), co będzie się oczywiście mieściło w czynnościach przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (zarządca) może żądać następnie udostępnienia lokalu w celu wyposażenia budynku i innych lokali w taką instalację (np. w celu przeprowadzenia rur dostarczających ciepło przez konkretny lokal). Nie ma jednak środków prawnych do zmuszenia właściciela lokalu do przyłączenia się do takiej instalacji. Właściciel lokalu, w przypadku podjęcia przez właścicieli lokali uchwały o wyposażeniu budynku w instalację centralnego ogrzewania, a jednocześnie o przyłączeniu do tej instalacji wszystkich lokali (gdy część właścicieli się na to nie zgadza), może nie tylko zaskarżyć taką uchwałę do sądu, jako podjętą z naruszeniem przepisów prawa (wykraczającą poza zarząd nieruchomością wspólną, a więc wyłączny zakres uprawnień wspólnoty mieszkaniowej), ale również, w przypadku nie zaskarżenia tej uchwały w 6-tygodniowym terminie, może dochodzić ochrony własności na zasadach ogólnych przewidzianych w art. 222 kc. U.w.l. odnosi się bowiem jedynie do uchwał właścicieli lokali dotyczących zakresu działania wspólnoty mieszkaniowej (tj. zarządu nieruchomością wspólną) i do możliwości ich zaskarżania wobec niezgodności z przepisami prawa, nie wyłączając w zakresie ochrony własności odrębnych lokali zasad ogólnych określonych w k.c. (czyli nie ma zastosowania w zakresie ochrony własności odrębnego lokalu ograniczenie wskazanym wyżej terminem).

- właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie.

Obowiązek ten odnosi się także do balkonów czy tarasów, stanowiących części składowe lokali. Koszty utrzymania balkonów czy tarasów w należytym stanie, jak również ich odtworzenia obciążają właściciela konkretnego lokalu, a nie wspólnotę mieszkaniową, przy czym wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową ( tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002r., sygn. akt: III RN 153/01; w uchwale z dnia 7 marca 2008r., sygn. akt: III CZP 10/08). 

- właściciele lokali są obowiązani przestrzegać porządku domowego.

Niektórym osobom może to się wydawać śmieszne, ale jest to bardzo konkretny obowiązek. Wspólnota mieszkaniowa może uchwalić regulamin porządku domowego, który będzie określał np. niedopuszczalne zachowania, które utrudniają korzystanie przez innych właścicieli lokali z ich lokali lub nieruchomości wspólnej. W przypadku, gdy właściciel lokalu będzie wykraczał „w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu” wspólnota mieszkaniowa będzie mogła w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Jest to bardzo dotkliwa sankcja za naruszanie tego „śmiesznego” porządku domowego.

- właściciele lokali są obowiązani współdziałać z innymi właścicielami lokali w ochronie wspólnego dobra

- właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art. 13 ust. 2 u.w.l.).

Przeprowadzanie konserwacji i remontów części wspólnych, jak też usuwanie awarii w nieruchomości wspólnej ma na celu ochronę przedmiotu współwłasności i zachowanie rzeczy w stanie niepogorszonym. Wobec tego obowiązek ten jest skorelowany z obowiązkiem współdziałania z innymi właścicielami lokali w ochronie wspólnego dobra. Odnośnie kwestii wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje zobacz pkt 1 niniejszego działu.

- właściciele lokali uiszczają na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca

Podkreślić należy, że wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Dlatego też nie może ona swobodnie dysponować środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się (co wynika jednoznacznie z pojęcia „zaliczki”) - nie ma ona żadnych uprawnień w tym zakresie (oczywiście poza przeznaczeniem ich na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną). Wskazane środki pieniężne nadal są przedmiotem własności właścicieli lokali, a nie wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa nie może, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać przeznaczenia tych środków, również wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata, pozostała po pokryciu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, stanowi własność właściciela i tylko on może decydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota (jako wymagana przez art. 23 ust. 2 u.w.l. większość głosów właścicieli lokali, liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2001r., sygn. akt: I ACa 1309/00).

Dysponowanie środkami pieniężnymi, które nie są przedmiotem własności wspólnoty, ani nie są objęte współwłasnością, a stanowią wyłączny przedmiot własności właścicieli poszczególnych lokali, w drodze uchwały podjętej przez właścicieli lokali, oznacza dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 15 kwietnia 2004r., sygn. akt: I ACa 1382/03).

- jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (art. 16 ust. 1 u.w.l.).

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego (art. 16 ust. 2 u.w.l.).

Jak już wspomniałem wcześniej, jest to niewątpliwie bardzo dotkliwa sankcja za naruszenie porządku domowego.

Jednocześnie jest to sposób na radzenie sobie z niesolidnymi właścicielami lokali, przez pozostałych właścicieli lokali. Jeżeli zatem któryś właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, to wówczas zarząd (zarządca), na podstawie podjętej w oparciu o art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l. uchwały właścicieli lokali, jest uprawniony, a równocześnie zobowiązany do wytoczenia w imieniu wspólnoty powództwa określonego w art. 16 ust. 1 u.w.l., gdyż osoba ta nie partycypuje w kosztach utrzymania wspólnej własności. Znamiennym jest również fakt, iż uiszczenie przez pozwanego właściciela lokalu zaległych opłat nie czyni powództwa bezpodstawnym, gdyż jedyną przesłanką powództwa jest fakt długotrwałego zalegania z opłatami, a nie okoliczność dochodzenia wierzytelności (w takiej sytuacji zarząd mógłby dochodzić tych opłat na zasadach ogólnych).

- za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17 u.w.l.).

W odniesieniu do samej wspólnoty mieszkaniowej wyłania się problem poruszony już na początku w rozważaniach dotyczących istoty i statusu wspólnoty mieszkaniowej, a mianowicie: czy wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej (ustawowym podmiotem prawa) i czy wobec tego może odpowiadać materialnie za zobowiązania związane z nieruchomością wspólną. Nie jest możliwe prowadzenie egzekucji czy zaspokojenie wierzyciela z nieruchomości wspólnej. Wspólnota ponosi odpowiedzialność w takim znaczeniu, że ma obowiązek zaspokojenia roszczeń wierzyciela z majątku właścicieli lokali, którym zarządza.

Podstawową jednak kwestią, która ma bardzo duże znaczenie dla poszczególnych właścicieli lokali, jest fakt, iż odpowiadają oni za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wyłącznie w części odpowiadającej ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z przepisem art. 17 u.w.l. odpowiedzialność właścicieli lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej nie jest ani odpowiedzialnością subsydiarną (tak jak ma to miejsce np. w spółce jawnej – art. 31 § 1 k.s.h.) ani odpowiedzialnością solidarną (in solidum).

Wierzyciel może zatem dochodzić roszczenia pieniężnego od właścicieli lokali równocześnie z dochodzeniem tego roszczenia od wspólnoty mieszkaniowej bądź nawet niezależnie od niego.

Stosownie do treści art. 369 k.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli wynika to z ustawy lub z czynności prawnej. Solidarność dłużników polega natomiast na tym, iż wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych z obowiązku zaspokojenia wierzyciela w całości lub części zobowiązania.

Ponieważ art. 17 u.w.l. nie przewiduje odpowiedzialności in solidum właściciela lokalu za całość konkretnego zobowiązania dotyczącego nieruchomości wspólnej, a jedynie odpowiedzialność za to zobowiązanie w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej, zatem wierzyciel nie może dochodzić od właściciela konkretnego lokalu zaspokojenia w całości albo w części przekraczającej jego udział w nieruchomości wspólnej. Przykładowo: jeżeli zobowiązanie wynosi 10.000 PLN, a udział konkretnego właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wynosi 10% (czy ułamkowo 1/10, 10/100, 14/140, itp.), to wierzyciel może dochodzić od niego zaspokojenia w wysokości 1.000 PLN i ani grosza więcej.

Podkreślić jednocześnie należy, iż tytuł egzekucyjny, w rozumieniu art. 777 k.p.c., uzyskany przeciw wspólnocie, tj. prawomocny wyrok, zasądzający należność od wspólnoty, a wydany w sprawie, w której właściciele lokali nie byli wskazani jako pozwani, nie jest podstawą dochodzenia należności od właścicieli lokali (nie może być zatem tytułem wykonawczym, w rozumieniu art. 776 k.p.c., stanowiącym podstawę do prowadzenia egzekucji z majątku konkretnych właścicieli lokali). Jeśli wierzyciel nie otrzyma należności od wspólnoty, będzie musiał wytoczyć nowy proces przeciwko właścicielom lokali (o ile nie zostali oni wcześniej zapozwani razem ze wspólnotą). W u.w.l., jak również w k.p.c., brak jest bowiem przepisu, na podstawie którego sąd mógłby nadać tytułowi egzekucyjnemu przeciwko wspólnocie klauzulę wykonalności przeciwko właścicielom lokali (przepisu podobnego do chociażby art. 778¹ k.p.c., zgodnie z którym tytułowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko spółce jawnej, spółce partnerskiej, spółce komandytowej lub spółce komandytowo-akcyjnej sąd nadaje klauzulę wykonalności przeciwko wspólnikowi ponoszącemu odpowiedzialność bez ograniczenia całym swoim majątkiem za zobowiązania spółki, jeżeli egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, jak również wtedy, gdy jest oczywiste, że egzekucja ta będzie bezskuteczna).