Właściciele lokali podejmują uchwały w sytuacjach określonych w u.w.l., takich jak np.: zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 2a u.w.l.) czy zgoda na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zwykły zarząd (art. 22 ust. 2 u.w.l.).

Zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (mogą być podejmowane w wyniku oddawania głosów częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów).

Każdy właściciel powinien zostać powiadomiony, stosownie do treści art. 23 ust. 3 u.w.l. na piśmie o treści podjętej uchwały, gdy uchwała ta została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie (nie ma tego wymogu, gdy uchwała jest podejmowana wyłącznie na zebraniu). Niedopełnienie obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na jej skuteczność (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2004r., sygn. akt:: IV CK 543/03).

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.).

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2a u.w.l.). Przyjęcie takiego sposobu głosowania nie jest wówczas uzależnione od podjęcia uchwały w tym przedmiocie - czyli głosowanie według tej zasady jest wprowadzone automatycznie, o ile tylko jest spełniona choćby jedna ze wskazanych wyżej przesłanek i właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej zgłoszą takie żądanie (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 października 2005r., sygn. akt: IV CK 129/05; Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 września 2005r., sygn. akt: I ACa 195/05).

Wskazać należy jednak, iż głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się w odniesieniu do konkretnej rozpatrywanej sprawy. Nie powinna mieć miejsca sytuacja, gdy właściciele podejmują raz uchwałę o głosowaniu według wskazanej zasady w stosunku do wszystkich sprawy rozpatrywanych na zebraniu co do których zapadają uchwały (oczywiście nie dotyczy to sytuacji zawarcia przez właścicieli lokali umowy określającej sposób głosowania w ten sposób). Art. 23 ust. 2 u.w.l. precyzyjnie bowiem określa, że zasada ta jest stosowana "w określonej sprawie". Gdyby ustawodawca przewidział możliwość głosowania według tej zasady po jednorazowym podjęciu uchwały o jej stosowaniu co do wszystkich głosowań na zebraniu, to całkowicie inaczej zredagowałby przepis art. 23 ust. 2 u.w.l. - całkowicie pominąłby wskazane sformułowanie "w określonej sprawie" i przepis ten miałby wówczas takie oto brzmienie: "uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że na każdego właściciela przypada jeden głos". Także art. 23 ust. 2a nie wprowadza odstępstwa od stosowania tej zasady tylko w określonej sprawie. Stanowi on bowiem, iż głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos (o której mowa w przepisie poprzedzającym, tj. w art. 23 ust. 2 u.w.l.), wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Gdyby ustawodawca przewidział możliwość głosowania według tej zasady po jednorazowym podjęciu uchwały o jej stosowaniu co do wszystkich głosowań na zebraniu, to całkowicie inaczej zredagowałby przepis art. 23 ust. 2a u.w.l. - zamiast "na każde żądanie" byłoby wówczas sformułowanie "na żądanie".

Ważny jest również fakt, że większość głosów obliczana jest wówczas według liczby właścicieli, którzy oddali głos za daną uchwałą, niezależnie od tego, ile lokali wyodrębnionych albo niewyodrębnionych w nieruchomości stanowi ich własność (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006r., sygn. akt: II CSK 47/06).

Przypomnieć wypada, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów (za wyjątkiem przypadków wskazanych w art. 23 ust. 2 i ust. 2a u.w.l.). Z przepisem tym skorelowane jest przepis art. 24 u.w.l., zgodnie z którym w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Nie można się zatem zgodzić z niektórymi poglądami, iż uchwały mogą zapaść na prawidłowo zwołanym zebraniu, nawet jeżeli stawi się na nie tylko np. 3 właścicieli lokali, których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą łącznie 10%. U.w.l. nie przewiduje czegoś takiego jak „ważność zebrania”. Uchwały muszą zapaść większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, bez względu na to czy zapadają na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów czy w sposób mieszany. W przypadku niemożności uzyskania takiej większości dla uchwały zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Powyższe wnioskowanie wyniku z prostego założenia racjonalności ustawodawcy. Gdyby ustawodawca przewidział możliwość podejmowania ważnych i skutecznych uchwał na zebraniu, gdy za uchwałą głosowaliby właściciele posiadający mniej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, to przede wszystkim nie wprowadziłby trybu mieszanego dla oddawania głosów przez właścicieli lokali (skoro tylko osoby obecne na zebraniu i reprezentujące wspomniane 10% udziałów w nieruchomości wspólnej mogłyby podjąć uchwałę za całą wspólnotę), a ponadto nie zamieściłby w ustawie przepisu art. 24 u.w.l. (skoro prawidłowo zwołane zebranie czy głosy zebrane w drodze indywidualnego ich zbierania wystarczyłyby dla podjęcia określonej uchwały przez właścicieli reprezentujących mniej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej). Przepisy art. 23 ust. 2 w zw. z art. 24 u.w.l. mają przede wszystkim na celu ochronę interesu właścicieli lokali. Można sobie bowiem wyobrazić sytuację, gdy zarząd wspólnoty, pozostający w konflikcie z pozostałymi właścicielami lokali, zwoływałby zebrania, nie informując o tym właścicieli lokali (oczywiście oprócz im przychylnych) i podejmowaliby oni za resztę ważne i skuteczne uchwały.

W sytuacji zatem, gdy większość właścicieli lokali nie interesuje się sprawami wspólnoty, nie uczestniczy w zebraniach właścicieli lokali, itp. zastosowanie znajduje wspomniany już art. 24 u.w.l. Umożliwia on zarządowi wspólnoty lub zarządcy wystąpienie do sądu o rozstrzygnięcie sprawy i wydanie orzeczenia zastępującego zgodę właścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną (gdyż do dokonania czynności zwykłego zarządu zarząd albo zarządca upoważnieni są z mocy ustawy).

Odnośnie kwestii ważności i skuteczności uchwał podejmowanych na zebraniach właścicieli lokali bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów zobacz dział „uchwały właścicieli lokali” -->> sekcja „zaskarżanie uchwał właścicieli lokali”. W sekcji tej znajdziesz również informacje dotyczące konsekwencji nieprawidłowości zwołania zebrania czy podejmowania uchwał przez właścicieli lokali w drodze indywidualnego zbierania głosów dokonanego przez osoby nieuprawnione.