Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 u.w.l.).

Przesłanki możliwości zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej zostały określone przez ustawodawcę bardzo szeroko. Wystarczy zatem, by według subiektywnego odczucia jednego z właścicieli lokali uchwała naruszała jego interes, by miał on legitymację do jej zaskarżenia do sądu.

 

Powództwo, o którym mowa w art. 25 ust. 1 u.w.l., może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

Wskazany termin wynika z treści art. 23 ust. 3 u.w.l., który nakłada obowiązek pisemnego informowania właścicieli o podjętych przez wspólnotę mieszkaniową uchwałach jedynie w sytuacji, gdy uchwały te podjęte zostały z udziałem głosów zebranych w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2 u.w.l.).

 

Ze wskazanego wyżej 6-tygodniowego terminu na zaskarżenie uchwały wynika, że ustawodawca stanął na stanowisku, iż pewność i stabilizacja działania wspólnoty mieszkaniowej są nadrzędne nad zgodnością uchwały właścicieli lokali z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy z interesami poszczególnych właścicieli lokali. Niezaskarżona w tym terminie uchwała ulega sanacji, pomimo jej niezgodności z powyższymi czynnikami (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 13 grudnia 2006r., sygn. akt: I ACa 589/06). Tak więc ustawodawca wprowadził prekluzję dla możliwości zaskarżenia uchwały, tj. możliwość jej zaskarżenia po tym terminie wygasa.

 

U.w.l. nie uzależnia zdolności właścicieli lokali do podjęcia uchwał na zebraniu od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażona przez właścicieli lokali w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli lokali mogą być uznane za zasadną przyczynę unieważnienia uchwał na nim podjętych jedynie w sytuacji, gdy skarżący uchwałę właściciel wykazał, iż miały one wpływ na treść konkretnej skarżonej uchwały, tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego uchwałę właściciela lokalu (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 stycznia 2007r., sygn. akt: II CSK 370/06; Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 13 grudnia 2006r., sygn. akt: I ACa 589/06). Właściciele lokali nie są również związani treścią projektów uchwał przedstawionych w zawiadomieniu o zebraniu, wobec czego mogą podejmować także inne uchwały jak również modyfikować przedstawione wcześniej projekty (tak Sąd Najwyższy w ww. wyroku z dnia 11 stycznia 2007r.).

W tym miejscu należy przytoczyć tezę wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 18 stycznia 2006r., sygn. akt: I ACa 1152/05:

Zdolność zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał nie jest uzależniona od jego należytego zwołania. Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne jest to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

W odniesieniu do wskazanych wyżej kwestii proceduralnych istotna jest jeszcze teza wynikająca z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004r., sygn. akt:: IV CK 543/03. Według Sądu Najwyższego podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, tylko jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść, tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego uchwałę właściciela lokalu.

 

Z powyższych uwag wynika zatem wniosek, iż zebrania właścicieli lokali mogą być zwołane przez osoby nieuprawnione (np. któregoś z właścicieli lokali albo ich grupę) albo głosy za konkretną uchwałą, podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów, mogą być zbierane przez osoby nieuprawnione, a uchybienia te nie mają znaczenia dla ważności i skuteczności uchwał – o ile oczywiście uchybienia te nie miały lub nie mogły mieć wpływu na jej treść (jeżeli za uchwałą opowiedziała się większość głosów właścicieli lokali, liczona według wielkości udziałów).

 

Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej, w wytoczonym przez właściciela lokalu w procesie o uchylenie podjętej przez wspólnotę mieszkaniową uchwały, należy do czynności zwykłego zarządu. Wspólnota jest zatem reprezentowana w takim procesie przez zarząd (zarządcę).