Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 u.w.l.). Wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege (z mocy samego prawa) z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i do jej powstania nie jest wymagana żadna umowa między właścicielami lokali (tak m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 czerwca 2005 r., sygn. akt: III CZP 33/05; Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 czerwca 2006r., sygn. akt: II OSK 899/05, w wyroku z dnia 21 czerwca 2006r., sygn. akt: II OSK 909/05).

 

Dla kwestii istnienia wspólnoty mieszkaniowej bez znaczenia pozostaje fakt, czy poza tym jednym, wyodrębnionym lokalem w nieruchomości znajdują się tylko lokale wyodrębnione, czy też jedynie potencjalnie możliwe do wyodrębnienia. Wspólnota mieszkaniowa powstaje bowiem zarówno w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przez właściciela nieruchomości, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione, jak i w sytuacji jednorazowego wyodrębnienia wszystkich lokali (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 czerwca 2005r., sygn. akt: III CZP 33/05). Właścicielowi nieruchomości, który wyodrębnił pierwszy lokal przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia i ciążą na nim takie same obowiązki, jakie przysługują i ciążą na właścicielach lokali wyobrębnionych (art. 4 ust. 1 u.w.l.).

 

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 7, to mamy wówczas do czynienia z tzw. "małą" wspólnotą mieszkaniową. Jeżeli liczba ta jest większa niż 7 to mamy wówczas do czynienia z tzw. "dużą" wspólnotą mieszkaniową. Oba wyżej wskazane rodzaje wspólnot mieszkaniowych różnią się tylko i wyłącznie ustawowym sposobem zarządu nieruchomością wspólną, który będzie miał zastosowanie jedynie w sytuacji braku umownego określenia przez właścicieli lokali sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Do obu rodzajów wspólnot mieszkaniowych stosuje się przepisy u.w.l.

 

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi każdego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Jest to współwłasność ustawowa łączna.

W zależności od konkretnej sytuacji przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (czyli de facto nieruchomością wspólną) mogą być albo przedmiotowe części budynku i urządzenia w budynku, stanowiącym odrębną od gruntu nieruchomość budynkową, albo grunt zabudowany budynkiem(ami), stanowiący odrębną nieruchomość gruntową wraz z przedmiotowymi częściami budynku(ów) i urządzeniami [budynek(nki) jest wówczas częścią składową nieruchomości gruntowej na zasadzie superficies solo cedit].

Jeżeli budynek, stanowiący odrębną od gruntu nieruchomość budynkową, został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to przedmiotem wspólności jest objęte także to prawo użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 u.w.l.). Jeżeli grunt, na którym znajduje się budynek, jest oddany w użytkowanie wieczyste, to tym samym z oczywistych względów nie może być on jednocześnie przedmiotem współwłasności właścicieli lokali.

 

O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, tj. jakie części budynku i urządzenia staną się współwłasnością właścicieli lokali (czyli nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Wynika to z faktu konieczności określenia, stosownie do treści art. 8 ust. 1 pkt 2 albo art. 10 w zw. z art. 3 ust. 3 u.w.l., w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu bądź w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 października 2004r., sygn. akt: II CK 98/04).

 

Nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.).