Istota i status prawny wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (art. 6 u.w.l.).

Kwestią sporną - i to zarówno z orzecznictwie sądów jak i doktrynie - jest sprawa statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej (co wynika z niejednoznacznych przepisów u.w.l.).

Przez pojęcie "wspólnota mieszkaniowa" należy rozumieć ogół właścicieli lokali, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, przy czym spór dotyczy tego, czy wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną posiadającą zdolność prawną, tj. może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania we własnym imieniu i na swoją rzecz, czy też jest jedynie ogólnym określeniem wszystkich właścicieli lokali i o ile może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, o tyle czyni to w imieniu i na rzecz właścicieli lokali (oczywiście istnieją także poglądy, że czyni to w swoim imieniu, lecz na rzecz właścicieli lokali).

Zgodnie z przepisem art. 33¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, mogącą być podmiotem praw i obowiązków, jest jedynie jednostka, której ustawa przyznaje zdolność prawną.

Pierwszy pogląd stanowi, iż wspólnota mieszkaniowa jest jedynie ustawowym określeniem dla ogółu właścicieli lokali i w żadnym przypadku nie jest odrębnym od właścicieli lokali podmiotem praw i obowiązków, który mógłby nabywać prawa i zaciągać zobowiązania w swoim imieniu i na swoją rzecz. Wspólnota mieszkaniowa nabywa zatem prawa i zaciąga zobowiązania w swoim imieniu (stosownie do treści art. 6 u.w.l.), ale czyni to zawsze na rzecz właścicieli lokali ją tworzących. Zwolennicy takiego stanowiska przytaczają jako podstawowy argument fakt, iż u.w.l. nie przyznaje wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej w sposób jednoznaczny (tak jak tego wymaga art. 33¹ § 1 ustawy kodeks cywilny).

Drugi pogląd stanowi, iż wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, o której mowa w art. 33¹ § 1 ustawy kodeks cywilny. W takiej sytuacji wspólnota mieszkaniowa jest pojmowana jako odrębny od właścicieli lokali podmiot praw i obowiązków, który może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania w swoim imieniu i na swoją rzecz. Zwolennicy tego poglądu przytaczają trzy główne argumenty na poparcie swojego stanowiska.

Pierwszy argument dotyczy podobieństwa uregulowania dotyczącego wspólnoty mieszkaniowej do regulacji dotyczących spółek osobowych zawartych w kodeksie spółek handlowych (do spółki jawnej). Przepisy regulujące osobowe spółki handlowe przyznają im zdolność prawną i bez wątpienia są one odrębnymi od wspólników, partnerów, komplementariuszy, komandytariuszy czy akcjonariuszy (w spółce komandytowo-akcyjnej) podmiotami praw i obowiązków.

Drugi argument dotyczy treści przepisu art. 17 u.w.l. Zgodnie z nim za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Zwolennicy poglądu wskazują, że gdyby racjonalny ustawodawca nie wyposażył wspólnoty mieszkaniowej w odrębną od właścicieli lokali podmiotowość prawną to nie przewidywałby w ogóle odpowiedzialności wspólnoty (skoro nie mogłaby być odrębnym podmiotem praw i obowiązków), a ograniczyłby się jedynie do wskazania zasad odpowiedzialności właścicieli lokali.

Trzeci argument dotyczy treści art. 21 ust. 3 i art. 32a u.w.l.

Wątpliwości tych nie rozstrzyga również orzecznictwo sądowe:

Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa do własnego majątku (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 grudnia 2007r., sygn. akt: III CZP 65/07).

Mimo, iż wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, może być podmiotem praw i obowiązków (tak Naczelny Sąd Administracyjny z dnia 26 czerwca 2007r., sygn. akt: II OSK 627/06).

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 listopada 2006r., sygn.akt: III CZP 97/06).

Wskazać należy, iż Sąd Najwyższy nadał przywołanej wyżej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007r. moc zasady prawnej w rozumieniu art. 61 § 6 ustawy z dnia 23 listopada 2002r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 z późn.zm). Oznacza to, że wiąże ona Sąd Najwyższy nie tylko w sprawie, w której została podjęta, ale również w innych sprawach rozpatrywanych przez ten sąd. Zauważyć niemniej wypada, iż nawet w odniesieniu do tej uchwały jeden z sędziów orzekających złożył zdanie odrębne, nie zgadzając się z podjętą uchwałą – wskazując na niemożliwość traktowania wspólnoty mieszkaniowej jako odrębnego od właścicieli lokali podmiotu prawa.