Jak już wskazałem wcześniej w sekcji "Prawa i obowiązki właścicieli lokali" wspólnota mieszkaniowa nie może swobodnie dysponować środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się i pozostałymi po tym rozliczeniu.

W tym miejscu chciałem skomentować niedawny wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 lutego 2011 r., sygn. akt: II CSK 358/10 – zawierający tezę o braku obowiązku rozliczania się przez wspólnotę mieszkaniową z uiszczonych zaliczek i zwracania ich właścicielom. Wszakże ani w Lexie ani na stronach SN nie ma jeszcze ani orzeczenia ani jego uzasadnienia, jednakże motywy podjęcia orzeczenia omówione są w sposób ogólny w wydaniach internetowych dzienników. 

Faktem pozostaje, że przepisy u.w.l. dotyczące kosztów zarządu nieruchomością wspólną są sformułowane w sposób jasny i precyzyjny. Stosownie do reguł wykładni prawa interpretuje się je w pierwszej kolejności przy użyciu wykładni gramatycznej (zgodnie z zasadą clara non sunt interpretanda). Jeżeli jednak przy użyciu tej metody nie da się wywieść z przepisu klarownej normy prawnej to wówczas dopiero można posługiwać się innymi metodami wykładni (funkcjonalnej, historycznej, itd.).

Gramatyczna (językowa) interpretacja przepisów dotyczących kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zaliczek na nie uiszczanych pozwala wyróżnić dwa zasadnicze elementy.

Pierwszym jest fakt, iż właściciele lokali uiszczają wyłącznie „zaliczki” na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie uiszczają oni „opłat” na koszty zarządu nieruchomością wspólną, które mogliby prawdopodobnie przekazać na pokrycie kosztów zarządu w następnym okresie. Pojęcia „zaliczka” używane jest powszechnie w orzecznictwie SN w charakterze obowiązku rozliczenia i potencjalnego zwrotu.

Drugim jest fakt sprzeczności takiego stanowiska SN z Konstytucją (którą tak na marginesie ten sąd powinien stosować i w jej duchu orzekać). Prowadzi ono do rzeczywistego wywłaszczenia właścicieli lokali z własności środków pieniężnych pozostałych po rozliczeniu przez wspólnotę kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Podkreślić zatem należy, że ograniczenie prawa własności (wywłaszczenie), bez względu na to czy ma postać całkowitego pozbawienia prawa własności, czy też ma postać jedynie ograniczenia tego prawa, może następować wyłącznie na podstawie ustawy oraz jasno sprecyzowanych przesłanek, w celu realizacji określonego i jasno sprecyzowanego celu, oraz za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 21 i 64 Konstytucji).

Żaden przepis u.w.l. nie stanowi o możliwości wywłaszczenia właścicieli lokali z własności środków pieniężnych pozostałych po rozliczeniu przez wspólnotę kosztów zarządu nieruchomością wspólną (nie mówiąc już o wskazaniu celu takiego wywłaszczenia). Także wskazany przez SN cel faktycznego wywłaszczenia „sprzyja płynności finansowej wspólnoty”, przy przyjęciu tej błędnej interpretacji, nie tylko nie znajduje uzasadnienia w brzmieniu przepisów u.w.l., ale umożliwia nieprawidłowe stosowanie instytucji wywłaszczenia.

Nie można zgodzić się zatem z zaprezentowanym przez SN stanowiskiem, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo do ingerowania we własność środków pieniężnych pozostałych po rozliczeniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną – jest ono bowiem nie tylko sprzeczne z literalnym brzmieniem przepisów u.w.l., ale także całkowicie sprzeczne z możliwością stosowania wywłaszczenia i orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego w tym zakresie (vide mówiący o celu wywłaszczenia wyrok TK z dnia 18 marca 2010 r., sygn. akt: K 8/08).

Odnosząc się do przywołanego orzeczenia Sądu Najwyższego pragnę zauważyć, iż Rzeczpospolita Polska nie jest państwem należącym do kultury common law. Wydawane przez sądy orzeczenia nie kształtują (nie tworzą) prawa. Istniejący w Polsce system prawny nie włącza zatem do źródeł prawa, stanowiących podstawę działania wszelkich podmiotów prawa, orzecznictwa sądowego. Stanowić może ono jedynie wskazówkę przy stosowaniu określonych przepisów prawa. Niejeden raz wszakże orzecznictwo sądowe SN zmieniało się diametralnie (vide status prawny spółki cywilnej), a nawet w tym samym czasie istniało jednocześnie parę sprzecznych ze sobą nurtów tego orzecznictwa (vide możliwość ustanowienia służebności gruntowej odpowiadającej służebności przesyłu).